杭州网（wǎng）讯 4月17日（rì）国务院发布《关（guān）于坚决（jué）遏制部分城市房（fáng）价过快上涨的通知》，提出（chū）“坚决抑（yì）制不合理住房（fáng）需求”，银行房贷等（děng）各项政策的（de）变化，使得 房产买卖双方产生了许多新的纠纷。
在（zài）房产新政下，原先订立（lì）的交（jiāo）易合同（tóng）该怎样继（jì）续？认为（wéi）不（bú）能继续（xù）执行的（de）合同能（néng）不能解除？如何（hé）操作才不会违约？面对现（xiàn）场听众提出的问题（tí），昨天，在浙（zhè）江图（tú）书馆举（jǔ）办（bàn） 的“泽大法律大讲堂”中（zhōng），浙江大（dà）学（xué）律（lǜ）师实务研（yán）究中（zhōng）心的专家、律师们一一做了解释。
贷款门槛高（gāo）了，想解除合同怎么办？
全新的贷（dài）款政策（cè）大大提高了买房的（de）“门槛”，让许多原本准备购买第二套（tào）、第（dì）三（sān）套房屋（wū）的人觉得有些吃不消（xiāo），纷纷（fēn）想解除合同，这时应（yīng）该怎么办？
律师点拨（bō）：可适用最（zuì）高院《关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法律若（ruò）干问（wèn）题的解释》第23条。
该条规定：“商品房（fáng）买（mǎi）卖合同（tóng）约（yuē）定（dìng），买受（shòu）人以担（dān）保贷款方式付（fù）款、因（yīn）当事人一方原因未能（néng）订立商品房担保贷款合同并导（dǎo）致（zhì）商品房买（mǎi）卖（mài）合同不能继续履（lǚ）行的，对方（fāng）当事 人可以请求解除合（hé）同和赔偿损失（shī）。因不（bú）可归责于当事人双方的事由未能订立商品（pǐn）房（fáng）担保（bǎo）贷款合（hé）同并导致商品（pǐn）房买卖合（hé）同不能继续履行的，当事人可以（yǐ）请求（qiú）解除合同， 出卖人应当将收受的（de）购房款（kuǎn）本金及（jí）其利（lì）息或者定（dìng）金返还买受人。”。
但律师同时提醒，应根据（jù）当事人提供（gòng）的证据（由主张解（jiě）除的一方（fāng）提供（gòng）证据），区分实际情况是否符合以（yǐ）下（xià）二个条（tiáo）件：（1）“不可归责于当事人双方事由”。（2） “并导致已订（dìng）立的合同不能继（jì）续履行”。
房产（chǎn）新政不能算“不可抗力（lì）”或“情（qíng）事变更”
在（zài）现场，有（yǒu）许多市民（mín）提出，合同上有写明“碰到不（bú）可抗（kàng）力或（huò）情势变更（gèng），可（kě）以解除（chú）合约。”能不能利用这一条来（lái）解除购房合同？
律（lǜ）师分析：“不可（kě）抗力”是（shì）指“不能预见、不能（néng）避免并不能（néng）克服（fú）的客（kè）观情（qíng）况”，房产新政不属于（yú）“不可抗力”或“情事变更（gèng）”。
长期以来，国家控（kòng）制房价过快（kuài）增长的决心和信号是明确的，当（dāng）事人对房贷（dài）政策的调整在订立合同时应该有所预见，同时（shí），首付提高并是不能克（kè）服，可以去借钱（qián）来付（fù）首 付继（jì）续履行合约。
所（suǒ）以，以‘不可抗力’为理（lǐ）由解除合约这（zhè）条（tiáo）路行不通（tōng）。”
开发商没（méi）有预售证，认（rèn）购无效
现场听众（zhòng）中（zhōng），有不少（shǎo）市民并（bìng）不是购买现房，而是预（yù）购（gòu）了期房，有的市（shì）民说，看现（xiàn）在这个形式（shì），房价（jià）可能要跌了，预（yù）购的房子不想要了，能不能和开发商解除合同？
律（lǜ）师答疑：如（rú）果开发（fā）商未取得商品房预（yù）售许（xǔ）可证明（míng），以“预约”“认购”“意向”等（děng）方式收取买方（fāng）人款项或定（dìng）金、意向金（jīn）等，或订立买（mǎi）卖合同（tóng）的，主张合（hé）同无（wú）效， 买房人有权（quán）要求开发（fā）商返还（hái）已付购房款（kuǎn）和本金等。
但如（rú）果开发商已经取得（dé）了预售许可，能否解除合同还要看合同中（zhōng）的具体规定。
律（lǜ）师（shī）介绍，如果一方当事人单（dān）方面解除合同（tóng），应当承担违（wéi）约责任（rèn）。违约责任具体形式为：
（1）卖方双（shuāng）倍返还定金或（huò）买方（fāng）定金没收。
（2）支付合同约定的违约金。
（3）如约定以首期已付款作为补偿或赔偿的，应（yīng）视为约（yuē）定违约（yuē）金。可以根据违约金过高或（huò）过低（以实际损失上下30%为标（biāo）准）的规定，请求法院酌情调整。
（4）预期利益损（sǔn）失的补偿（cháng）。
《合同法》第一百一十三条（tiáo）规定：“当事人一方不履行合同义务（wù）或者履行合同（tóng）义（yì）务不符（fú）合约定（dìng），给对方造成损（sǔn）失的（de），损失赔偿额应当相当于因违约造（zào）成的损失（shī），包括 合同履行（háng）后可获得的（de）利益，但不得超过（guò）违反合（hé）同一（yī）方订立合（hé）同时预（yù）见到或（huò）者应（yīng）当预见到的因违反合同可能（néng）造成的损失。”，依此规（guī）定，如果守约方主张（zhāng）违约赔偿，则 包括当事人（rén）订立合同（tóng）时可预见（jiàn）的预（yù）期利益（yì）损失，在房屋买卖合同中（zhōng），主要是合同解除导致房（fáng）屋差价的损失。
(本文来源：杭州（zhōu）网 所（suǒ）属（shǔ）：综（zōng）合要闻)
