中华人民共（gòng）和国最高人民法院（yuàn）公告
　　《最（zuì）高人民法院（yuàn）关于审理城镇房屋租赁合（hé）同纠（jiū）纷案（àn）件具体应（yīng）用法律若干问题的解（jiě）释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员（yuán）会第1469次会（huì）议通过，现（xiàn）予（yǔ）公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九（jiǔ）年（nián）七月三十日（rì）　
　　　为正确审理（lǐ）城镇房屋租赁（lìn）合（hé）同（tóng）纠纷（fēn）案（àn）件，依法保护当事人的合法权（quán）益，根（gēn）据（jù）《中（zhōng）华人民共和国民法通则（zé）》、《中华人民共和国（guó）物权法》、《中华人民（mín）共和国合（hé）同法》等（děng）法律规定（dìng），结合民事审判实（shí）践，制（zhì）定本解释。
　　　第一条　本解释所称城镇（zhèn）房屋，是指城市、镇规（guī）划区内的房屋。
　　　乡、村庄规（guī）划区（qū）内（nèi）的房屋租（zū）赁合同纠（jiū）纷案件，可（kě）以（yǐ）参照（zhào）本（běn）解（jiě）释处理。但法律另有规（guī）定的，适用其（qí）规定。
　　当（dāng）事（shì）人依照国家（jiā）福（fú）利政策租赁公有住房、廉租住房（fáng）、经济适用住房产生（shēng）的纠（jiū）纷案件，不适用本解释（shì）。
　　第（dì）二（èr）条　出租人就未取得建设工程（chéng）规划许可证或者未按（àn）照建设工程规划（huá）许（xǔ）可证的（de）规定建设的（de）房屋，与承（chéng）租人订立的租（zū）赁合同无效。但在一审法庭（tíng）辩（biàn）论终结前取得建设工（gōng）程（chéng）规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有（yǒu）效。
　　第三条（tiáo）　出（chū）租人就未经（jīng）批（pī）准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人（rén）订立的租赁合同（tóng）无效（xiào）。但在一审法庭辩论终结前经主管部（bù）门批准建设的，人（rén）民（mín）法院（yuàn）应（yīng）当认定有效。
　　租赁期限超过临时（shí）建（jiàn）筑（zhù）的使用期限，超过（guò）部分无（wú）效。但在一审（shěn）法（fǎ）庭（tíng）辩论终结前经主管部门批准延长使用（yòng）期限（xiàn）的，人民法院应当认定延（yán）长使用期限内的租赁期（qī）间有效。
　　第四条　当事人以（yǐ）房屋租赁合同未（wèi）按照（zhào）法律（lǜ）、行政法规规定办理登记备（bèi）案手续（xù）为由，请求确认合同无效的，人民法院不（bú）予支（zhī）持。
　　当（dāng）事人约定以办理登记备（bèi）案手续为房（fáng）屋租赁合同生效条件的，从（cóng）其约定。但（dàn）当事（shì）人（rén）一方（fāng）已经履行主（zhǔ）要义（yì）务，对（duì）方接受的除外。
　　第（dì）五条（tiáo）　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定（dìng）的租金标准支（zhī）付房屋占有使用（yòng）费的，人民法院（yuàn）一般（bān）应予（yǔ）支持。
　　当事人请求赔偿因合同（tóng）无效受到的损（sǔn）失，人民法院依照（zhào）合同（tóng）法的（de）有关规定和本（běn）司法解（jiě）释第九条、第十三条（tiáo）、第十四条的规定处理（lǐ）。
　　第六条　出租人就（jiù）同一（yī）房屋（wū）订立数份租（zū）赁合同，在合同均有效的情况下（xià），承租人（rén）均主张履行合同的，人（rén）民（mín）法院按照（zhào）下列（liè）顺序确定履行合同（tóng）的承租人（rén）：
　　（一）已（yǐ）经合（hé）法占（zhàn）有租赁（lìn）房屋的（de）；
　　（二）已经办（bàn）理登（dēng）记备案手续的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能（néng）取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失（shī）的，依照合同（tóng）法的有关规（guī）定处理。
　　第七条　承租（zū）人擅自变动房（fáng）屋建筑（zhù）主（zhǔ）体和承重结构或者扩建，在出（chū）租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请（qǐng）求解除合同并（bìng）要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九（jiǔ）条的规定（dìng）处理。
　　第八条　因（yīn）下（xià）列（liè）情形之（zhī）一，导致（zhì）租赁房屋无法使用，承租人请求解（jiě）除合（hé）同的，人民法院（yuàn）应予支持：
　　（一）租赁房（fáng）屋被司法机（jī）关（guān）或者行政机关依法（fǎ）查封的；
　　（二）租赁房屋权属有争议（yì）的；
　　（三（sān））租赁房屋具有违反法律、行政法规（guī）关于房屋（wū）使用条（tiáo）件强（qiáng）制性规定情况的。
　　第九（jiǔ）条　承租人经出租人同意装饰装（zhuāng）修，租赁合同无效时，未形成附（fù）合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所（suǒ）有；不同意利用的，可由（yóu）承租人拆除。因（yīn）拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的（de）装（zhuāng）饰装修物，出租人同意（yì）利（lì）用的，可折价归出租（zū）人所（suǒ）有；不同意（yì）利用的，由双方各自（zì）按照导致合（hé）同无效的（de）过（guò）错分担现值损失。
　　第十（shí）条　承租人经出租人（rén）同意装饰装（zhuāng）修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约（yuē）定外，未形成附合的（de）装（zhuāng）饰（shì）装修物，可由承租人拆除。因（yīn）拆（chāi）除造（zào）成房屋毁损的，承租人（rén）应（yīng）当恢复原状（zhuàng）。
　　第十一（yī）条（tiáo）　承租人经出（chū）租人同意装饰（shì）装修（xiū），合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的（de）处理（lǐ）没有约定的，人（rén）民法院按照下列（liè）情形（xíng）分别处（chù）理（lǐ）：
　　（一（yī））因出租人违约导致合同解（jiě）除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装（zhuāng）修残（cán）值损失的（de），应予支持；
　　（二（èr））因承租人违（wéi）约导（dǎo）致（zhì）合同（tóng）解除，承租（zū）人请求出租人（rén）赔偿（cháng）剩（shèng）余租赁期内（nèi）装（zhuāng）饰（shì）装修残（cán）值损失的（de），不（bú）予支（zhī）持。但（dàn）出租人同意利用（yòng）的，应（yīng）在利用价（jià）值范围内（nèi）予以适当补（bǔ）偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期（qī）内的装饰装（zhuāng）修残值损失，由双方根据各自的过（guò）错承担（dān）相（xiàng）应的责任；
　 （四）因不（bú）可归责于双方的事由（yóu）导致合同解除的（de），剩余（yú）租赁期（qī）内的（de）装饰（shì）装修残值损失，由双（shuāng）方（fāng）按照公（gōng）平原则分担（dān）。法（fǎ）律另有（yǒu）规定的，适用其规定。
　　第十二条　承租人经出租（zū）人同（tóng）意装饰装修，租赁（lìn）期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装（zhuāng）修费用（yòng）的，不予支持。但当事人另有约定（dìng）的除外。

　　第十三条（tiáo）　承租人未经出租人（rén）同意装（zhuāng）饰装修（xiū）或者扩（kuò）建发生的费用，由承租（zū）人负担。出（chū）租人（rén）请求承租人恢复原（yuán）状或者赔偿损（sǔn）失的，人民法院予支持。
　　第十四条　承租人经出租人（rén）同意扩（kuò）建，但双方（fāng）对扩建费用（yòng）的处（chù）理没有约定的，人民法院按（àn）照下列情形分别处理：
　　（一）办（bàn）理合法建设手续的，扩（kuò）建造价费用由（yóu）出租人负担；
　　（二）未办理（lǐ）合法建（jiàn）设（shè）手（shǒu）续的，扩建造价费用由双方按（àn）照过（guò）错分担。
　　第（dì）十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转（zhuǎn）租给第（dì）三人时，转租期限（xiàn）超过（guò）承租（zū）人剩余（yú）租赁期限的，人民法院应当认定超过部分（fèn）的约定无效。但出租人与（yǔ）承租人（rén）另有约定的除外。
　　第十六条　出租人知道或（huò）者应当知道承（chéng）租（zū）人（rén）转租，但在六个月内（nèi）未（wèi）提出异议，其（qí）以承租人未经同意为（wéi）由请求解（jiě）除合同或者（zhě）认定转（zhuǎn）租合同无效的（de），人民（mín）法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法（fǎ）院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼（sòng）。

　　第十（shí）七条　因承租人拖（tuō）欠租（zū）金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违（wéi）约金以抗辩出租人合同解除权的，人（rén）民法院应（yīng）予（yǔ）支持。但转租合同无效的除（chú）外。
　　次承租（zū）人（rén）代（dài）为（wéi）支（zhī）付的租金和违（wéi）约（yuē）金超出（chū）其应付（fù）的租金数额，可（kě）以折（shé）抵租金或者向承（chéng）租人追偿。
　　第十八条　房屋租赁（lìn）合同无效、履行期限届满或者解除，出租人（rén）请求负有腾房义务的次承租人支（zhī）付逾（yú）期腾房占有使用费的，人民法院应予（yǔ）支持（chí）。
　　第十九条　承租人租赁房屋用（yòng）于以个（gè）体工商户或者（zhě）个人合伙（huǒ）方式从事经营（yíng）活动，承租人（rén）在租赁期间死（sǐ）亡（wáng）、宣告失踪或者宣告死（sǐ）亡，其共同经营（yíng）人或者其他合伙人请求按照（zhào）原租赁合同租（zū）赁该（gāi）房屋的（de），人民法院（yuàn）应予支持（chí）。
　　第二十条（tiáo）　租（zū）赁房屋在租赁（lìn）期间（jiān）发生所有权变动，承租人请（qǐng）求房屋受让人继续履行原租赁合（hé）同的，人民（mín）法院应（yīng）予支持。但租（zū）赁（lìn）房屋具有下列情（qíng）形或者当事人另有约定的除外：
　 （一）房屋在出租前已设立抵（dǐ）押权，因抵押权人实（shí）现抵押权发生所有权变动（dòng）的；
　 （二（èr））房屋（wū）在出租前已被人民（mín）法院依法查封的（de）。
　　第二十一条　出租人（rén）出（chū）卖租（zū）赁房屋未在（zài）合理期限内通知承租（zū）人（rén）或者存在其他侵害承租人优先购买权情形（xíng），承租人请求出租人承担赔偿责（zé）任的，人民法院（yuàn）应予支持。但请求确认出租人与（yǔ）第三人签订的房屋买卖（mài）合同无（wú）效的，人民（mín）法院（yuàn）不予支持。
　　第（dì）二十二条　出租人（rén）与抵押（yā）权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务（wù），应当在（zài）合理期限内（nèi）通知（zhī）承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法（fǎ）院应予支持（chí）。
　　第二十（shí）三条（tiáo）　出租人委（wěi）托拍卖（mài）人拍卖租赁房屋，应（yīng）当（dāng）在拍卖5日前通知承租人。承租人（rén）未参加拍（pāi）卖的（de），人民法院应当认定承租人放弃（qì）优先购买权。
　　第二（èr）十四条　具有下列情（qíng）形之一，承租人主张优先购（gòu）买房（fáng）屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋（wū）共有（yǒu）人行使优（yōu）先购（gòu）买权的；
　　（二）出租人将（jiāng）房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子（zǐ）女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租（zū）人在十五日内未明（míng）确表示购买的；
　　（四） 第三人善意购买租（zū）赁房屋并已经（jīng）办理登记手续的（de）。
　　第二十五条（tiáo）　本解（jiě）释（shì）施行前已经终审，本解（jiě）释施行后当事人申请再审或者按照审（shěn）判监督（dū）程序决定再审（shěn）的案件，不（bú）适（shì）用本解释