在买房（fáng）的过程中经常为了表明购房人的买（mǎi）房意思而（ér）要（yào）求预先交付一定（dìng）款项的行为，实（shí）践中（zhōng）更有“小（xiǎo）订”和“大订”的做（zuò）法，那么定金和订金是一回事吗？如果（guǒ）购（gòu）房人最终决定不买这套房子了能够退还吗（ma）？定金指合同当事人为（wéi）了（le）确保（bǎo）合（hé）同的履行，依据法律和合同（tóng）的（de）规定由一方当事（shì）人按合同（tóng）标的额（é）的一定（dìng）比例（lì），预先给付对方的（de）金（jīn）钱（qián）或其他替代（dài）物。

债务（wù）人履行债务后（hòu），定（dìng）金（jīn）应当抵作（zuò）价款或者收回。给付定（dìng）金（jīn）的一方不履行约定的债（zhài）务的，无（wú）权要求返还定金；收（shōu）受定金的一方（fāng）不履行约（yuē）定的债务的（de），应当双倍返还定（dìng）金（jīn）。因此，定（dìng）金在性质上具（jù）有明显的（de）制裁违约（yuē）行为的性质。购房人和（hé）开（kāi）发商（shāng）约定的定金具有从合同的性（xìng）质，它以主合同的存在为必要条件。当主合同不成立、无（wú）效或被撤销（xiāo），定近条款也不能生效。主合同消灭，约（yuē）定的定（dìng）金也随之（zhī）消灭。

订金则是指购买人怕看中（zhōng）的房（fáng）子不能买到而（ér）交的预订的钱，可以理解为一（yī）种预付款行为，合同确立、履行时预付款要充抵价（jià）款，合同不（bú）成立时预付款应（yīng）当返还（hái）。订（dìng）金的适用不存在制裁违约（yuē）行（háng）为的问题，对（duì）合同没有担保（bǎo）作用（yòng）。如果（guǒ）购房人预交的是订金（jīn），最终确定不想购买时，开发商应当（dāng）退（tuì）还。因此，购房人在购房的过（guò）程中，应（yīng）当与开放商明确（què）自己（jǐ）所预交的钱款属于（yú）“定金（jīn）”还是“订金”，如果属于（yú）“定金”应当是以书面的形式明确加以规定。

关于“订（dìng）金”的（de）法律性质（zhì）。我国（guó）法（fǎ）律没有（yǒu）明确的规定，所以“订（dìng）金”不是一（yī）个严格的法律（lǜ）上的概念，一（yī）般（bān）应理解为（wéi）预付款，交付“订金（jīn）”是先予履行（háng）债务的行为。而关于“定金”，在我（wǒ）国《民法通则》和（hé）《担（dān）保法》中都有明显的（de）规定，它和保证（zhèng）、抵押（yā）、质押与留置并列为5种（zhǒng）担保形式之一，属（shǔ）于债务人向债权人履（lǚ）行债务（wù）的担保。债（zhài）务人??行（háng）债务后，定金应当抵作（zuò）价（jià）款（kuǎn）。二者（zhě）的区别（bié）在于（yú）：交付“订金”属于先予履行（háng）债务的（de）行为，而（ér）交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一（yī）方（fāng）不履行约定的债（zhài）务时，无权要求返还定金，收受定金的（de）一方不履（lǚ）行约定的（de）债务时，应（yīng）当（dāng）双倍（bèi）返还定金。